Ипотечные облигации — что это, как работают и стоит ли вкладывать

Если вы хоть раз задумывались о пассивном доходе, то наверняка слышали про ипотечные облигации. Но что это за зверь такой и с чем его едят? Давайте разбираться по-человечески.

Представьте: банк выдаёт людям ипотеку. Потом приходит специальная организация — ипотечный агент — и выкупает у банка эти кредиты. Из них собирают общий мешок, который называют ипотечным покрытием. В этом мешке лежат кредиты с похожими условиями, чтобы всё было честно и прозрачно.

Дальше под этот мешок выпускают ценную бумагу — ту самую ипотечную облигацию. Её покупает инвестор и получает доход от того, что люди платят по своим ипотечным кредитам. Весь этот процесс перепродажи долгов называется секьюритизацией. Звучит сложно, но на деле всё логично.

Кому и зачем нужны ипотечные облигации

1. Тут всё просто. Есть две заинтересованные стороны.

2. Инвесторы получают пассивный доход. Они вкладывают деньги, а им регулярно капают проценты от ипотечных платежей. Без нервов, без беготни — просто сиди и получай.

3. Банкам тоже выгодно. Они продают долги по ипотеке и получают живые деньги. Эти деньги можно снова пустить в оборот — выдать новые кредиты, заработать ещё больше. Количество сделок растёт, доходы банков тоже. Все в плюсе.

Какие бывают ипотечные облигации

Их делят на три основных вида:

• однотраншевые — самый популярный вариант. Один выпуск бумаг покрывается одним мешком кредитов. Всё чётко и понятно;

• многотраншевые — тут хитрее. Один мешок кредитов делится на два выпуска: старший и младший. Инвесторы старшего транша получают деньги первыми. Те, кто вложился в младший — вторыми. Рисков больше, но и доходность может быть выше;

• балансовые — это классические облигации банка. В них может входить не только ипотека, но и другая недвижимость, и ценные бумаги. Кредиты при этом остаются у банка на балансе. У таких бумаг сразу два риска: заёмщик может не заплатить, и сам банк может обанкротиться.

Как устроены выплаты по ипотечным облигациям

Выплаты по этим бумагам копируют график платежей по ипотеке. Владельцы получают две вещи: купонный доход и часть номинальной стоимости.

• купонный доход — это проценты, которые начисляются на номинал облигации. Их платит банк;

• номинал — это стоимость самой облигации, которую устанавливает банк при выпуске.

Есть одна особенность. Когда заёмщики вносят платежи по ипотеке, часть этих денег идёт на погашение основного долга. Соответственно, инвесторы регулярно получают не только проценты, но и часть своего первоначального вложения. Это называется амортизационной схемой. Плюс в том, что вы быстрее возвращаете свои деньги и можете снова вложить их в новые облигации.

Остаток номинала выплачивается в конце срока — в дату погашения.

Реклама МКК «УН-Финанс»

Займ на банковскую карту(Умные наличные)

сумма:

До 30 000 руб.

ставка:

От 0.80%

срок:

До 30 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Какие купоны бывают у ипотечных облигаций

Всего четыре типа. У каждого свои особенности.

• нулевой купон — процентов нет. Облигация продаётся дешевле номинала, а прибыль вы получаете в момент погашения, когда вам возвращают полную стоимость;

• фиксированный купон — самый предсказуемый вариант. Вы всегда знаете, сколько получите, выплаты одинаковые от месяца к месяцу;

• переменный купон — суммы выплат меняются. Но вы хотя бы знаете размер купонов до определённой даты, можете планировать;

• плавающий купон — тут уже полная непредсказуемость. Размер привязан к какому-то финансовому показателю, чаще всего к ставке Центробанка. Заранее точную сумму дохода вы не узнаете.

Плюсы и минусы ипотечных облигаций

Любые вложения имеют свои сильные и слабые стороны. Перед покупкой обязательно взвесьте все за и против.

Преимущества

• надёжность. Если заёмщик перестанет платить по ипотеке, его квартиру продадут с торгов. Из вырученных денег вам возместят убытки. Жильё просто так не исчезнет;

• доходность выше, чем по банковским вкладам. Плюс ставка фиксированная, можно спокойно планировать свой бюджет;

• прозрачность. Вы чётко знаете, куда пошли ваши деньги, когда и сколько получите. К тому же ипотечные облигации защищены федеральным законом №152.

Недостатки

• риск потерять часть дохода. Если заёмщик погасит ипотеку досрочно, банк недополучит проценты. И этот убыток может задеть держателя облигаций. В теории банк всё компенсирует, но на практике такое случается редко;

• долгий срок. Ипотеку дают на 15-30 лет. И всё это время ваши деньги будут заморожены. Забрать их досрочно не получится;

• непредсказуемость экономики. Никто не знает, что будет с нашей страной через 10 или 20 лет. Инфляция, кризисы, новые законы — всё это может повлиять на вашу прибыль.

Ипотечные облигации в России

Первые такие бумаги появились у нас ещё в 2003 году. Но по-настоящему популярными они стали только в последние годы.

Почему так вышло? Появились разные льготные программы, люди активнее стали брать ипотеку. У банков стало не хватать денег, и они начали активнее привлекать инвесторов через облигации.

Главный игрок на этом рынке — компания «ДОМ.РФ». У них есть соглашения с ведущими банками: Сбером, ВТБ, Газпромбанком. Именно «ДОМ.РФ» сейчас лидирует по выпуску ипотечных облигаций.

Цифры говорят сами за себя. За лето 2024 года компания провела 6 сделок по секьюритизации ипотеки на общую сумму 435 миллиардов рублей. А общий объём ипотечных облигаций к концу сентября 2024 года перевалил за 1,8 триллиона рублей.

Часто задаваемые вопросы

Зачем банки выпускают ипотечные облигации?

Чтобы получить оборотные средства. По сути, они перепродают долги третьим лицам за небольшой процент. Так банк не теряет активность и получает дополнительные деньги для новых кредитов.

Почему операции с ипотечными облигациями считаются безопасными?

Все сделки регулируются федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ. Мошенничество практически исключено. Всё прозрачно и под контролем государства.

Коротко о главном

Ипотечные облигации — надёжный способ получить стабильный доход. Процент фиксированный, купонный доход гарантирован даже при изменении ключевой ставки.

Если заёмщик не сможет платить по ипотеке, банк продаст заложенное жильё и вернёт деньги инвесторам. Риски потери вложений минимальны.

Подходит ли этот инструмент именно вам? Решайте сами. Но если хотите спокойный пассивный доход на долгие годы — ипотечные облигации точно заслуживают внимания.