Инвентаризационная стоимость квартиры: что это такое простыми словами

Инвентаризационная стоимость — это, по сути, себестоимость вашей квартиры. Её считают исходя из того, сколько стоили стройматериалы и инженерные системы на момент возведения дома, а ещё вычитают процент износа здания. Но тут есть один важный нюанс: другие вещи, которые на самом деле сильно влияют на цену, при таком расчёте не учитываются. Например, не берут в расчёт:

• развитость инфраструктуры района;

• где именно находится дом;

• есть ли во дворе детские площадки и парковки;

• какой ремонт сделан внутри квартиры;

• готовы ли документы для сделки;

• сколько вы платите за отопление и другие коммунальные услуги.

Формула расчёта инвентаризационной стоимости

Одна из самых простых формул выглядит так:

• Си = Св (1 – Ифиз / 100 Ки)

Здесь Си — это итоговая стоимость, Св — восстановительная цена, Ифиз — коэффициент износа, а Ки — показатель дифференциации. Самый главный элемент в этой формуле — восстановительная стоимость, то есть себестоимость строительства. Оценщик считает, сколько материалов и инженерных систем потрачено, и смотрит их цену по документам. А дальше уже проводит расчёты.

Почему инвентаризационная стоимость такая низкая

Инвентаризационная стоимость всегда намного ниже реальной рыночной цены. Раньше, до 2015 года, налог на имущество считали именно по ней. Но потом вышел закон, который изменил порядок: теперь налог рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. До 2020 года все регионы должны были перейти на новую систему, но в некоторых местах до сих пор используют старые принципы.

Ожидалось, что в 2020 году понятие инвентаризационной стоимости вообще упразднят. И действительно — сейчас в большинстве сделок вместо неё используют кадастровую стоимость, потому что она ближе к реальным рыночным условиям.

Кстати, с 2014 года точную инвентаризационную стоимость уже нельзя посчитать. Почему? Потому что во многих регионах с 1 января 2014 года перестали обновлять коэффициент пересчёта восстановительной стоимости. Справку получить можно, но там будут данные по состоянию до 31 декабря 2014 года. То есть они не соответствуют реальным затратам на строительство — особенно если дом построили в последние 3–4 года.

Чем инвентаризационная стоимость отличается от кадастровой

Главное отличие — в принципе расчёта. Чтобы узнать инвентаризационную стоимость, оценщикам нужно сделать меньше вычислений. Они просто считают, сколько материалов понадобилось для строительства, определяют стоимость на момент постройки, применяют формулу — и получают примерную цену.

Кадастровую стоимость считают по более сложной методике, в соответствии с федеральным законом. Тут учитывают гораздо больше факторов:

• общую площадь недвижимости;

• где находится объект и что есть вокруг;

• для частного дома — площадь участка и количество построек;

• есть ли во дворе парковка, детская или спортивная площадка;

• состояние подъезда и лифтов;

• рыночные цены на похожие объекты;

• и многое другое.

В приказе Минэкономразвития прописаны методические указания по государственной кадастровой оценке. Согласно им, чиновники должны использовать рыночную и иную информацию, связанную с экономическими характеристиками объекта. При этом кадастровая стоимость не может быть выше рыночной, а разница между аналогичными объектами не должна превышать 10%.

Ещё одно важное отличие — сроки пересчёта. Инвентаризационную стоимость пересчитывают каждый год с учётом коэффициента пересчёта восстановительной стоимости. Кадастровую — раз в пять лет.

Кадастровая стоимость ближе к реальности: она может отличаться от рыночной в 1,5–3 раза. А инвентаризационная — в 10–15 раз. Именно поэтому от неё постепенно отказываются, и налог теперь считают по кадастровой стоимости.

Для чего сейчас нужна инвентаризационная стоимость

В большинстве регионов для всех сделок с недвижимостью и расчёта налогов используют кадастровую стоимость. Но есть места, где до сих пор принимают во внимание и инвентаризационную. Она может пригодиться для:

• расчёта налога на имущество в тех регионах, где ещё действуют старые правила и переход на новую систему запланирован до 2020 года;

• покупки или продажи недвижимости, если сделка облагается налогом и нужно посчитать сумму для покупателя или продавца — это тоже актуально для регионов, где налоговая работает по старым правилам;

• приватизации — перехода права собственности от государства к человеку, в этом случае инвентаризационная стоимость указывается в документах;

• дарения и обмена — в некоторых регионах в договорах указывают и инвентаризационную стоимость, или используют её для расчёта налога;

• вступления в наследство — некоторые нотариусы требуют справку об инвентаризационной стоимости на момент смерти наследодателя.

Если при оформлении сделки у вас требуют справку об инвентаризационной стоимости, уточните, подойдёт ли справка о кадастровой стоимости. Если нет — тогда придётся идти в БТИ. Сотрудники бюро обязаны каждый год пересчитывать инвентаризационную стоимость всех объектов.

Реклама МКК «Аквариус»

Заём с любой КИ(boostra)

сумма:

До 50 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 30 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Как рассчитать инвентаризационную стоимость самостоятельно

Если хотите посчитать цену самостоятельно, готовьтесь к тому, что придётся изучить много информации. Для начала нужно понять, сколько материалов потрачено на строительство. В расчёт берут только пол, стены, потолок, окна и двери. Ремонт, даже капитальный, не учитывается — нет объективных критериев, чтобы оценить его качество.

Когда посчитаете количество материалов, умножьте их на стоимость на момент постройки. Цены можно найти в общедоступных каталогах или нормативных актах. Полученная сумма — это восстановительная цена. Она будет близка к инвентаризационной. Чем больше износ и чем старше здание, тем ниже будет сумма. Если нужна точная цифра — обращайтесь к государственному оценщику из БТИ.

Как считают специалисты

Профессионалы при оценке руководствуются приказом Минстроя, который утверждает порядок расчёта инвентаризационной стоимости. Процесс выглядит так:

1. Сначала определяют восстановительную цену по специальным сборникам.

2. Затем пересчитывают её в цены 1991 года, а после доводят до современного показателя с помощью поправочного коэффициента — он учитывает рост цен на год расчёта.

3. Дальше определяют физический износ здания на момент последнего пересчёта.

4. И наконец, вычитают износ из восстановительной стоимости.

Например: восстановительная цена 200 000 рублей, износ 15%. Размер износа — 30 000 рублей. Инвентаризационная стоимость — 170 000 рублей.

Какие методы расчёта используют оценщики

Государственные оценщики могут применять три вида расчёта:

1. Сравнительный. Специалист анализирует сделки на рынке, относит оцениваемый объект к определённой группе, каждой из которых соответствует свой ценовой диапазон.

2. Затратный. Самый распространённый способ, особенно для новостроек на этапе строительства. Учитывают затраты на материалы, работу по строительству и прокладке инженерных сетей, а ещё стоимость земельного участка.

3. Доходный. Используют редко — когда нет данных ни о затратах на строительство, ни о сделках. Тогда оценщик смотрит на стоимость аренды и затраты на обслуживание.

В любом случае для расчётов используют сравнительные данные из строительных документов и фактических замеров.

Где и как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Справку об инвентаризационной стоимости выдаёт БТИ. Её могут получить только собственники или жильцы по договору социального найма. А также официальный представитель с нотариальной доверенностью.

Узнать оценку можно тремя способами.

Лично посетить БТИ

Запишитесь на приём онлайн, по телефону или приходите в живую очередь. С собой нужно взять:

• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;

• документ о праве собственности — например, выписку из ЕГРН или договор соцнайма;

• заявление — заполните на месте;

• квитанцию об оплате госпошлины — она составляет 540 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы: доверенность, если вы представитель, или свидетельство о рождении и опекунстве, если собственник — несовершеннолетний.

Сотрудник проверит документы и скажет, когда можно прийти за готовым заключением.

Обратиться в МФЦ

Многофункциональные центры — посредники между вами и госведомствами. Принесите те же документы, что и в БТИ. Но срок подготовки увеличится на 1–2 дня, пока бумаги будут идти туда-обратно.

Заказать онлайн через Госуслуги или Росреестр

Это самый удобный вариант. Зайдите на сайт, найдите нужную услугу в вашем регионе, заполните электронное заявление, выберите способ получения и оплатите пошлину.

Но будьте внимательны: онлайн-получение справки доступно не во всех регионах. В большинстве субъектов вместо инвентаризационной уже действует кадастровая стоимость.

Куда обращаться, если нужен расчёт инвентаризационной стоимости

До 2014 года стоимость автоматически пересчитывалась специалистами БТИ каждый год. С 2014 года в большинстве регионов перестали публиковать новые коэффициенты, поэтому автоматический перерасчёт приостановили. Его нет и для новых объектов, построенных после 2014 года.

Если вам нужна справка, но дом построен недавно или в вашем регионе уже используют кадастровую стоимость — попробуйте обратиться в БТИ. В некоторых случаях документ всё ещё нужен, и оценщик сможет рассчитать стоимость имущества.

Для этого предоставьте:

• кадастровый паспорт;

• акт приёма-передачи жилья;

• документ о праве собственности.

Расчёт проводят только по заявлению собственника или жильца по договору соцнайма.

Можно ли оспорить инвентаризационную стоимость

Да, можно, если она не соответствует действительности. Например, если при расчёте использовали неверные данные — площадь указали меньше, чем на самом деле, или оценщик недобросовестно выполнил свою работу и не учёл важный фактор.

Сначала попробуйте обратиться в БТИ. Объясните, почему считаете расчёты некорректными, и попросите пересмотреть сумму. Если там откажут — идите в суд.

Для этого напишите заявление и приложите к нему:

• нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа;

• справку об инвентаризационной стоимости или инвентаризационный паспорт;

• оригинал квитанции об оплате госпошлины — в среднем 300 рублей;

• доказательства того, что оценка была некорректной.

Доказательствами могут быть любые документы: кадастровый паспорт с правильной площадью, проектная декларация от застройщика, если оценщик ошибся с материалом стен.

Лучше обратитесь к хорошему юристу — он поможет собрать грамотную доказательную базу. Если выиграете суд, БТИ пересмотрит инвентаризационную стоимость вашего жилья.