Как правильно оформить задаток за квартиру — инструкция и риски

При покупке или продаже квартиры стороны могут договориться о задатке. Разбираемся, что это такое и чем отличается от других платежей.

Что такое задаток

Задаток — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей как подтверждение серьёзности намерений. Возможность использования задатка прописана в Гражданском кодексе. При этом он не является обязательным условием сделки.

Как объясняет юрист Андрей Хилажев, задаток — это доказательство того, что покупатель действительно намерен заключить сделку, а не просто тратит время продавца. Это гарантия заинтересованности обеих сторон.

Если сделка срывается по соглашению сторон, никаких последствий не будет. Если же одна из сторон нарушает условия, она несёт финансовые потери. При срыве по вине покупателя он теряет внесённую сумму. При срыве по вине продавца тот обязан вернуть задаток в двойном размере.

Когда и зачем нужен договор задатка

Договор нужен всегда, когда есть задаток. Если стороны договорились о задатке, это должно быть оформлено письменно. Соглашение о задатке, независимо от суммы, должно быть в письменной форме.

В предварительном договоре фиксируют обязательства сторон. Если покупатель уклоняется от сделки, он теряет задаток. Если продавец — возвращает сумму в двойном размере.

Чем отличается задаток от аванса и обеспечительного платежа

1. Аванс — это предоплата, которую засчитывают в стоимость объекта. Аванс можно вернуть полностью независимо от того, кто виноват в срыве сделки.

2. Обеспечительный платёж — деньги, которые могут пойти на оплату обязательств, возникающих в процессе сделки или при нарушении договора: возмещение убытков, неустойка, погашение разницы курсов валют. В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платёж не засчитывают в сумму сделки. Его возвращают, если обязательств не возникло.

Риски при задатке

Риски чаще всего связаны с ипотекой. Например, покупатель рассчитывал на кредит, заключил предварительный договор, а банк отказал или одобрил меньшую сумму. Денег нет — сделка срывается, задаток теряется.

Юрист Андрей Хилажев советует прописывать в договоре все возможные риски: обременения, перепланировки, ограничения. Если покупатель обнаружит их после внесения задатка и решит отказаться, деньги не вернут. Лучше всё проверить заранее.

Какие документы проверять перед задатком

Покупателю стоит убедиться в порядочности продавца и чистоте объекта. Запросите выписку из ЕГРН — её можно получить на сайте Росреестра или в МФЦ.

Изучите документ о праве собственности: как имущество перешло к владельцу — по договору, приватизации, дарению или наследству. Особенно внимательно к новым наследникам: в течение трёх лет другие наследники могут оспорить завещание.

Проверьте справку о регистрации жильцов. Могут оказаться прописанные осуждённые или дети, которые потом смогут претендовать на квартиру.

Реклама МКК «Смсфинанс»

Займ на карту Vivus

сумма:

До 30 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 32 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

Оформлять задаток у нотариуса необязательно. Но в некоторых случаях это требуется: при продаже доли или имущества несовершеннолетних, а также при уступке требования.

Юристы рекомендуют использовать предварительный договор. В нём сразу согласуют условия и включают положения о задатке. Можно также оформить отдельное соглашение, но тогда есть риск, что его не признают договором, и задаток переквалифицируют в аванс.

Как и когда передавать задаток

Сроки и порядок прописывают в соглашении. Возможен наличный и безналичный расчёт. При наличной передаче нужно взять расписку с указанием суммы и паспортных данных.

Можно передать деньги через банковскую ячейку с участием банка-посредника. При безналичном расчёте — перевести на счёт продавца или на счёт эскроу. В этом случае расписка не нужна.

Что включить в соглашение о задатке

• ФИО и паспортные данные сторон;

• адреса жительства;

• адрес недвижимости;

• стоимость;

• сумму задатка;

• срок внесения;

• случаи возврата;

• сроки заключения договора.

Как вернуть задаток

Задаток возвращают только в двух случаях: если сделка отменена по соглашению сторон или по вине продавца. Если продавец не исполняет обязательства, даже не заявляя об отказе, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Юрист советует прописывать порядок отказа подробно в предварительном договоре. Наилучший способ — направить отказ заказным ценным письмом с описью по месту регистрации контрагента.

Коротко о главном

1. Задаток — доказательство заинтересованности сторон, но не обязательное условие сделки.

2. При срыве по вине покупателя задаток теряется. По вине продавца — возвращается в двойном размере.

3. Соглашение о задатке обязательно в письменной форме.

4. Перед внесением задатка проверьте документы и пропишите риски в договоре.

5. Юристы рекомендуют оформлять задаток через предварительный договор.

6. Сроки и способ передачи денег прописывают в соглашении. При наличной передаче обязательна расписка.