Как продать квартиру и сразу купить новую — альтернативная сделка

На вторичке всё делится на два типа: простые и альтернативные. Простая сделка — это когда покупатель просто отдаёт продавцу деньги за квартиру. Наличными или переводом. Всё происходит в один этап, и стороны разбегаются.

Альтернативная — это когда собственник одновременно продаёт одно жильё и покупает другое. Чаще всего так делают те, у кого единственная квартира. Хотят переехать в другую — побольше, поменьше или в другой город. Такие сделки длятся дольше и похожи на паровозик, где все зависят друг от друга.

Минимальное количество участников — трое:

• первый продавец, который одновременно покупает другую квартиру;

• покупатель его квартиры;

• продавец второй квартиры.

Пример: Иван с семьёй живёт в двушке и хочет переехать в трёшку. Он нашёл подходящий вариант, но чтобы купить его, нужно продать свою двушку. Продавец трёшки готов подождать месяц. Иван делает скидку, находит покупателя — и цепочка запускается.

Это самый простой вариант. Если покупатель двушки тоже продаёт единственное жильё, а продавец трёшки покупает взамен две однушки — цепочка растёт, а сделка усложняется.

Сложные альтернативные сделки с большим числом звеньев называют цепочками. Если одно звено выпадает — всё зависает. Задача риелтора — быстро найти замену. Крайние звенья — продавец, который просто получает деньги, и покупатель, который ничего не продаёт (с накоплениями или ипотекой) — замыкают сделку с двух сторон. Задача риелтора — провести всё быстро, чтобы эти звенья не нашли более простой вариант.

Большинство сделок на вторичке — альтернативные. Потому что люди либо улучшают жилищные условия, переезжая из единственного жилья в более комфортное, либо продают большую квартиру и разъезжаются в две поменьше.

Как проводят расчёты при альтернативной сделке

Расчёты делают одним из трёх способов.

1. Аккредитив — самый надёжный и популярный вариант. Деньги резервируют на спецсчёте в банке до момента, когда право собственности перейдёт к покупателю. В цепочке покупатель с живыми деньгами открывает аккредитив в пользу последнего продавца.

2. Обязательное условие — раскрытие аккредитива только после регистрации всех переходов прав в Росреестре. Это надо прописать в условиях. Если следующие квартиры дороже, открывают дополнительные аккредитивы на сумму доплаты.

3. Банковская ячейка — когда наличные кладут в арендованную ячейку. Доступ к ней получает конечный продавец. Условие раскрытия — регистрация всех переходов прав. Сегодня этот способ менее популярен, чем аккредитив.

4. Прямой перевод без банка — устаревший и ненадёжный способ. Можно сэкономить пару тысяч, но потерять миллионы.

Риски альтернативной продажи

Сделка может сорваться

Главный риск — участников много. Одно звено выпадает — и всё рушится. Прямые продавцы и покупатели часто избегают цепочек именно поэтому.

Хрупкость таких сделок обязывает проверять все квартиры в цепочке. До подписания договора нужно исключить все подводные камни: детские доли, залоги, обременения, недееспособных родственников.

Реклама МФК «Займиго»

Первый заём бесплатно

сумма:

До 50 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 30 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Дольше, чем прямая продажа

Каждой стороне нужно найти свой вариант, проверить документы, после сделки освободить квартиру и переехать. Если кто-то не получает документ вовремя — зависает вся цепочка. Или если собственник не съехал в срок — остальные ждут.

Покупатель может потерять деньги

Если в условиях раскрытия аккредитива или ячейки не прописать регистрацию всех переходов прав, покупатель рискует остаться без денег. Например, в цепочке четыре участника. Первую сделку не зарегистрировали, а остальные прошли. Деньги покупатель отдал, а квартиру не получил. Поэтому условие раскрытия — регистрация всех переходов.

Продавец откажется съезжать

В простой сделке освобождение квартиры можно прописать в условиях аккредитива. При альтернативе это сложно — конечный продавец не согласится отвечать за действия других звеньев. Если кто-то откажется съезжать, рычагов воздействия уже не будет — только суд.

Участие банка — дополнительная головная боль

Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно разрешение банка. Эта процедура легко разваливает цепочку. Банк может навязывать свои условия, ограничить число участников, проверить документы на все квартиры и выявить риски.

Дети и маткапитал

Сделки с детьми всегда сложные, а в цепочке — особенно. Если собственник — несовершеннолетний, ему обязательно выделяют долю в новой квартире. Если не выполнить — рухнет вся цепочка. При продаже квартиры, купленной с маткапиталом, нужно разрешение органов опеки.

Как проходит альтернативная сделка — по шагам

Пошаговый процесс выглядит так:

Шаг 1. Подготовка документов

Продавец собирает все бумаги, которые понадобятся для продажи.

Шаг 2. Поиск вариантов

Искать покупателя на свою квартиру и новое жильё нужно одновременно. Чем дольше кто-то ждёт — тем выше риск срыва.

Шаг 3. Определение порядка расчётов

Чаще выбирают аккредитив, реже — ячейку. Это надёжно.

Шаг 4. Проверка документов и подписание предварительного договора

Проверяют оригиналы, подписывают предварительные договоры, вносят задатки.

Шаг 5. Составление договора купли-продажи

Готовят основной документ.

Шаг 6. Открытие аккредитива, сделка и оплата

Всё происходит одновременно. Все стороны встречаются, подписывают договоры. Покупатель перечисляет деньги на аккредитив в пользу конечного продавца.

Шаг 7. Регистрация в Росреестре

Все стороны подают документы на регистрацию — в МФЦ, Росреестр или через банк.

Шаг 8. Получение выписок из ЕГРН

После регистрации новые собственники получают выписки.

Шаг 9. Последний продавец получает деньги

Конечный продавец раскрывает аккредитив или ячейку и забирает деньги.

Шаг 10. Освобождение квартир

Каждый продавец освобождает квартиру для нового хозяина. Процесс должен быть синхронным. Сроки лучше прописать в договоре и начинать собирать вещи заранее.