Как узнать кадастровую стоимость квартиры и зачем это нужно

Кадастровая стоимость – это цена жилья, которую государство определяет массово, по формальным признакам: район, тип дома, площадь. Индивидуальные особенности – ремонт, перепланировка, вид из окна – не учитываются. Это попытка приблизить цену к рыночной, но без выезда на место.

До 2015 года для налогов использовали инвентаризационную стоимость – она была маленькой и постоянно уменьшалась из-за износа. Потом в Налоговый кодекс внесли поправки, и налоги начали считать от кадастровой стоимости. На переход дали 5 лет – до 2020 года. В одних регионах уже перешли, в других – вот-вот.

Все данные о недвижимости хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Информацию о кадастровой стоимости можно узнать бесплатно – заказать выписку в МФЦ или посмотреть онлайн на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Государство не может точно оценить вашу квартиру – скорее всего, цена будет либо завышена, либо занижена. Кадастровая стоимость – это общая оценка без учёта ремонта, планировки и других важных деталей. Получается, что квартира соседа, который 30 лет не делал ремонт, может стоить столько же.

Рыночная стоимость – та, по которой реально продают. Она учитывает всё: район, площадь, состояние дома, планировку, ремонт, вид из окна, инженерные системы. Каждая квартира оценивается индивидуально.

Как проводят кадастровую оценку

Этим занимаются специальные бюджетные учреждения в каждом регионе. Процесс выглядит так:

1. Власти региона принимают решение о необходимости оценки. Учреждение собирает информацию о недвижимости и готовит отчёт.

2. На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты – они доступны 60 дней. В этот срок можно отправлять замечания, если нашли ошибки.

3. Результаты утверждают, и новая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

4. Кадастровую стоимость пересматривают раз в 3–5 лет. В Москве, Питере и Севастополе – раз в 2 года. Иногда проводят внеочередную оценку, например, если в регионе оспорили стоимость у 30% объектов.

На что влияет кадастровая стоимость

Она нужна для расчёта налогов и других платежей.

Налог на имущество

Считается от кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платится налог. Если дом сдали после 1 января, берут стоимость, установленную при внесении в ЕГРН.

Ставку определяют местные власти – они могут делать её дифференцированной в зависимости от стоимости объекта. Максимальная ставка – 0,1%, но власти могут увеличить её до 3 раз. Например, в Москве для квартир до 10 млн – 0,1%, а для квартир от 50 до 300 млн – уже 0,3%.

Если в течение года изменился сам объект (перепланировка, объединение квартир), налог пересчитывают с даты изменения, а не с января следующего года.

Налог при продаже

Если цена в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, НДФЛ считают с этой суммы. Если меньше – налог считают от 70% кадастровой стоимости. К сумме можно применить вычет в 1 млн рублей.

Налог при дарении

Близкие родственники освобождены от налога. Остальные платят – и если в договоре не указана цена, налог считают от кадастровой стоимости. Ставка – 13% для резидентов, 30% для нерезидентов.

Реклама МФК «Займиго»

Первый заём бесплатно

сумма:

До 50 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 30 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Как оспорить кадастровую стоимость

Есть два основания.

Ошибка в оценке

Например, перепутали площадь. Тогда нужно подать обращение в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ – приложить документы и пояснения.

Стоимость завышена или занижена

Это называется «установление рыночной стоимости». Оспорить может только собственник.

Есть два пути:

• сразу в суд;

• сначала в комиссию при Росреестре, а если откажут – в суд.

Для юрлиц, если оценка проводилась по старому закону, поход в комиссию обязателен.

Комиссия при Росреестре

Нужно собрать пакет документов:

• заявление;

• выписка о кадастровой стоимости (бесплатно в МФЦ);

• копия документов на квартиру;

• отчёт независимого оценщика – на дату кадастровой оценки, а не на текущую.

Оценщика выбирайте с опытом в оспаривании – они часто сопровождают отчёты в комиссии.

Документы подают лично или по почте. Комиссия назначает заседание в течение 30 рабочих дней, предупреждает заявителя за 7 дней. На заседание лучше прийти самому или взять оценщика.

Решение принимают сразу. Если положительное – комиссия отправляет его в Росреестр. Если отрицательное – можно обжаловать в суде.

Важно: новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление.

Суд

Для суда нужны те же документы, но вместо заявления в комиссию – административный иск и пошлина 300 рублей. Дела рассматривают суды общей юрисдикции.

Можно сразу подать иск об установлении рыночной стоимости или обжаловать отказ комиссии. Суд может оставить иск без движения или вернуть – тогда нужно исправить ошибки.

Для защиты лучше нанять юриста с высшим образованием – он поможет с иском и пойдёт на заседание. Будьте готовы, что госорган может обжаловать решение – но если первая инстанция была на вашей стороне, скорее всего, решение устоит.