Налог с продажи квартиры — сроки, ставки и способы экономии

Государство не хочет, чтобы люди зарабатывали на перепродаже жилья и не платили налоги. Поэтому ввели правило: продать квартиру без уплаты НДФЛ можно только после определённого срока владения.

До 2016 года этот срок составлял 3 года. Затем его увеличили до 5 лет. Трёхлетний срок оставили только для некоторых категорий граждан.

Кто может продать квартиру без налога через 3 года

Трёхлетний срок действует для:

• наследников — срок считается со дня смерти наследодателя;

• одаряемых — если квартиру подарили близкие родственники или члены семьи;

• участников приватизации;

• получателей по договору пожизненного содержания с иждивением;

• собственников единственного жилья.

Для последних есть важный нюанс. Если человек купит вторую квартиру в течение 90 дней до продажи первой, он всё равно сможет продать первую без налога после трёх лет владения.

Как рассчитывается налоговая база

Налог платят с дохода, полученного от продажи. Например, купили квартиру за 5 млн рублей, через два года продали за 6 млн — налог будут считать с 1 млн рублей.

Если жильё получено в дар и продаётся сразу, расходов на покупку не было. Тогда можно применить налоговый вычет:

• 1 млн рублей — для квартир и других жилых помещений;

• 250 тысяч рублей — для апартаментов и нежилой недвижимости.

Если стоимость жилья меньше 1 млн рублей, налог платить не нужно. Для апартаментов — если меньше 250 тысяч.

Вычет нельзя применить одновременно с вычетом расходов на покупку. Нужно выбрать что-то одно.

Когда налог платить не нужно вообще

Если продать квартиру дешевле, чем купили, налог платить не придётся. Например, купили за 3 млн, продали за 2,5 млн — убыток, НДФЛ равен нулю.

Но есть риск: налоговая может сравнить цену сделки с кадастровой стоимостью. Если цена явно занижена, ФНС доначислит налог, штрафы и пени.

Для покупателя тоже есть риски. Если он в будущем захочет продать эту квартиру, ему тоже придётся указывать заниженную цену. Спрос на такую недвижимость будет ниже. Кроме того, сделку могут признать недействительной, и покупатель получит назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Реклама МФК «Юпитер 6»

Займ(Деньга)

сумма:

До 15 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 21 дня

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Как считается срок владения

По общему правилу срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Для квартир по ДДУ сделали исключение. Срок считается с момента полной оплаты по договору — собственными средствами или ипотекой на счёт эскроу. Если новостройка строится три года и это единственное жильё, после получения ключей можно продать квартиру без налога.

Но есть нюанс: если доплатили за лишние метры после ввода дома, срок будет считаться с даты этой доплаты.

Налоговые ставки для физических лиц

Для резидентов:

• 13% — если налоговая база до 2,4 млн рублей;

• 15% — с суммы превышения.

Для нерезидентов ставка — 30%. С 2019 года нерезиденты тоже освобождаются от налога по истечении минимального срока владения.

Продажа квартиры в ипотеке

Ипотека — это обременение. Собственником остаётся владелец, но квартира в залоге у банка. Правила по налогу такие же, как без ипотеки.

Но сначала нужно погасить кредит, снять обременение, а потом продавать квартиру.

Если жильё оформлено по схеме аренды с выкупом, срок для безналоговой продажи считается с момента, когда покупатель получит жильё в собственность — после последних платежей.

Материнский капитал и налоги

Использование маткапитала помогает снизить налоги, но не освобождает от них полностью. Само пособие, потраченное на покупку недвижимости, налогом не облагается.

Штрафы за неуплату

Если не заплатить налог вовремя, ФНС начислит штраф по статье 119 НК РФ:

• 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки;

• максимум — 30% от суммы налога;

• минимум — 1000 рублей.

Кроме того, на сумму долга начисляются пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Коротко о главном

• минимальный срок владения для безналоговой продажи — 5 лет;

• 3 года — для наследников, одаряемых от родственников, участников приватизации, получателей ренты и владельцев единственного жилья;

• налог считается с прибыли — разницы между продажей и покупкой;

• можно применить вычет в 1 млн рублей или учесть расходы на покупку;

• если продать дешевле, чем купили — налога нет, но налоговая может проверить цену;

• срок владения для ДДУ считается с момента полной оплаты;

• для резидентов — 13% или 15%, для нерезидентов — 30%;

• за просрочку — штрафы и пени.