Перепланировка квартиры – что можно, что нельзя и как согласовать

Перепланировка и переустройство жилья регулируются несколькими законами. Если собрать их воедино, получается внушительный список, но разобраться в нём не так сложно, как кажется.

Жилищный кодекс РФ – главный документ

С начала 2025 года в России действуют обновлённые правила. В кодексе прописано:

1. Статья 25 – что такое переустройство (замена инженерных сетей) и перепланировка (изменение конфигурации помещения).

2. Статья 26 – порядок согласования: нужно получить разрешение местной жилищной инспекции, а после работ – акт ввода в эксплуатацию.

3. Статья 27 – причины, по которым могут отказать, например, если работы нарушают несущие конструкции или права соседей.

4. Статья 29 – что будет за самовольную перепланировку и как привести всё обратно через суд.

Постановление Правительства №47

Содержит технические требования к жилью – высота потолков, освещённость, инсоляция. Определяет, какие изменения недопустимы – если после них помещение становится непригодным для жизни.

Градостроительный кодекс

Вступает в силу, когда перепланировка затрагивает конструктивные элементы здания – несущие стены и другие капитальные части.

КоАП РФ

1. Статья 7.21 – штраф за самовольное переустройство или перепланировку.

2. Статья 7.22 – ответственность за ухудшение условий проживания.

Технический регламент о безопасности зданий

Федеральный закон №384-ФЗ устанавливает правила пожарной безопасности, устойчивости конструкций и другие технические нормы, которые нельзя нарушать.

Региональные и муниципальные акты

Местные власти могут принимать свои правила, которые уточняют процедуру согласования. В Москве, например, есть Административный регламент – он детализирует федеральные нормы под столицу.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего принципиально не меняет – можно обойтись без разрешений:

• косметический ремонт – штукатурка, покраска, обои, новая плитка или ламинат взамен старых;

• замена окон, дверей, остекление балкона – если проёмы и стены остаются нетронутыми;

• установка нового оборудования, аналогичного старому по габаритам и устройству;

• замена входной и межкомнатных дверей;

• перестановка электроплиты в пределах кухни.

Спорные моменты

Например, установка кондиционера. Мосжилинспекция разрешает, но юристы спорят – некоторые считают, что нужно разрешение, потому что затрагивается фасад. Если дом – объект культурного наследия, разрешение нужно обязательно. Лучше уточнять на месте.

Что можно делать с разрешением

Если согласование получено, можно:

• устанавливать новое оборудование – например, газовую плиту вместо электрической;

• менять системы отопления, водоснабжения, вентиляции;

• переносить стены и перегородки, делать проёмы;

• строить и ломать перегородки – даже из гипсокартона;

• менять конструкцию полов в домах с деревянными перекрытиями;

• делать антресоль – но не больше 40% площади помещения;

• расширять окна;

• увеличивать жилую площадь за счёт подсобных помещений;

• устраивать или ликвидировать дополнительные кухни и санузлы.

Реклама МКК «УН-Финанс»

Займ на банковскую карту(Умные наличные)

сумма:

До 30 000 руб.

ставка:

От 0.80%

срок:

До 30 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Что категорически нельзя

тёплые полы с подключением к общедомовым системам горячего водоснабжения или отопления;

• перенос батарей на балкон или лоджию;

• пристройка лоджий и террас на вторых и выше этажах;

• перепланировка в аварийных домах;

• объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами;

• изменение вентиляционных каналов и демонтаж коробов.

В целом нельзя делать ничего, что:

• нарушает прочность или разрушает несущие конструкции;

• мешает работе инженерных систем;

• портит фасады;

• нарушает санитарные, строительные или пожарные нормы.

Новые правила перепланировки в 2026 году

С 2025 года процесс стал проще.

Упрощённое согласование по всей стране

Раньше узаконить перепланировку без суда можно было только в Москве. Сейчас – во всех регионах.

Электронная подача документов

Заявление и проект можно подать через Госуслуги. После согласования данные автоматически отправляются в Росреестр – не нужно бегать с бумагами.

Меньше документов – быстрее решение

Список документов сократили. В 15 регионах действует упрощённый порядок согласно постановлению Правительства №1279.

Чёткие причины отказа

Отказ должны объяснить подробно. Самые частые причины – демонтаж несущих стен или изменения, затрагивающие фасад.

Для незначительных изменений (перенос ненесущей стены, замена сантехники) можно обойтись эскизом вместо полноценного проекта.

Чем отличается перепланировка от переустройства

1. Переустройство – изменение инженерных сетей: трубы, электрика, отопление, замена плиты.

2. Перепланировка – изменение конфигурации: стены, проёмы, объединение или разделение комнат.

3. Оба требуют согласования.

Замена батарей – когда можно без разрешения

Если на стояках перед радиаторами есть запорные краны – батареи считаются вашим имуществом, можно менять без согласования. Если кранов нет – радиатор часть общего имущества дома, менять его должны вы УК. Самостоятельная замена – штраф 2000–2500 рублей по ст. 7.21 КоАП.

Кто должен делать проект

Проект должна разрабатывать организация, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) проектировщиков. Это подтверждает их квалификацию. Проверить можно на сайте СРО – по названию или ИНН компании.

Коротко о главном

• без согласования – косметика, замена окон, дверей, аналогичного оборудования;

• с разрешением – изменение планировки, монтаж нового оборудования, перестройка стен;

• запрещено – всё, что опасно для конструкций, соседей или нарушает нормы.

Если сомневаетесь – обратитесь к профессионалам. Это сэкономит нервы, время и деньги.