Переуступка квартиры в новостройке — что это, риски и пошаговая инструкция

Когда человек покупает квартиру в строящемся доме, он заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Если планы изменились, деньги понадобились срочно или квартира перестала быть нужной, дольщик может передать свои права на эту квартиру другому покупателю. Это и называется переуступкой прав требования — или цессией.

Важно понимать: по договору переуступки вы покупаете не саму квартиру, а право требовать её от застройщика. Полноценным собственником вы станете только после того, как дом введут в эксплуатацию и оформят все документы.

Ключевые понятия:

• цедент — продавец, тот, кто уступает свои права

• цессионарий — покупатель, тот, кто получает права

• цессия — сам договор уступки прав требования

Плюсы и минусы покупки по переуступке

Чем ближе сдача дома, тем дороже становятся квартиры. Переуступка даёт возможность купить квартиру в уже почти достроенном доме, даже если все лоты у застройщика распроданы.

Плюсы:

• можно получить хорошую скидку, если продавцу срочно нужны деньги

• цена часто ниже, чем на готовую квартиру или вторичку

• можно перепродать право требования, когда дом достроят и цена вырастет

• чем ближе сдача дома, тем меньше риск банкротства застройщика

Минусы:

• покупаете не квартиру, а только право на неё

• есть риск что продавец не выполнил свои обязательства перед застройщиком — и это ляжет на вас

• возможны мошеннические схемы с двойными продажами

• застройщик может обанкротиться или затянуть стройку

Как выбрать квартиру для покупки по переуступке

Кроме расположения, площади и инфраструктуры, важно проверить:

• репутацию застройщика

• проектную декларацию

• разрешительную документацию

Застройщика можно проверить через ЕГРЮЛ, единый реестр застройщиков, картотеку арбитражных дел, сайт ФССП. Узнайте, в собственности или в аренде земельный участок. Закажите выписку из ЕГРН — там видно, нет ли залогов и обременений.

В договоре долевого участия обратите внимание на:

• коэффициент на балконы и лоджии

• порядок расчётов

• сроки передачи квартиры по акту

Как оформить переуступку — пошаговая инструкция

Шаг 1. Собрать документы

Понадобятся:

• ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, со всеми приложениями

• договор уступки прав требования

• заявление о регистрации цессии от обеих сторон

• паспорта (для физлиц) или выписка из ЕГРЮЛ (для юрлиц)

• справка о полной оплате по ДДУ

• разрешение банка, если квартира в ипотеке

• согласие застройщика, если долг оплачен не полностью или это прописано в ДДУ

• нотариальное согласие супруга, если ДДУ заключался в браке

Реклама МФК «Юпитер 6»

Займ(Деньга)

сумма:

До 15 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 21 дня

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Шаг 2. Заключить договор цессии

Договор составляется письменно. В нём должны быть:

• дата и место сделки

• паспортные данные сторон

• реквизиты ДДУ

• стоимость переуступки

• порядок расчётов

• адрес и характеристики объекта

• сроки передачи документов

Шаг 3. Зарегистрировать договор в Росреестре

На регистрацию уходит 7 рабочих дней. Госпошлина — 350 рублей. Без регистрации переуступка недействительна.

Как получить квартиру по переуступке

После регистрации цессии ждёте завершения стройки. Когда дом введут в эксплуатацию, застройщик подписывает с вами передаточный акт.

С 1 марта 2025 года застройщик обязан сам подать заявление о регистрации права собственности в Росреестр в течение 30 рабочих дней после подписания акта.

Госпошлину за регистрацию права собственности платит дольщик:

• для физлиц — 4000 рублей (до 20 млн), 0,02% от стоимости (свыше 20 млн, но не больше 500 тыс.)

• для юрлиц — 44 000 рублей (до 22 млн), 0,2% (свыше 22 млн, но не больше 1 млн)

Если всё в порядке — через 7 рабочих дней получаете выписку из ЕГРН о праве собственности.

Сколько стоит переуступка

Цену устанавливает продавец. Покупатель обычно платит госпошлину за регистрацию цессии (350 рублей) и за оформление права собственности (от 4000 рублей). НДФЛ с дохода от переуступки платит продавец.

Риски и подводные камни

• застройщик может нарушить сроки или обанкротиться

• если продавец не полностью оплатил ДДУ, долг перейдёт к вам

• при банкротстве застройщика вернуть рыночную стоимость квартиры не получится

• если расторгнуть ДДУ, вернут не сумму переуступки, а только цену по первоначальному договору

• до регистрации цессии в Росреестре вы не имеете прав на квартиру — не переводите деньги продавцу раньше времени

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки нужно:

• получить согласие банка

• согласовать с застройщиком

• зарегистрировать цессию и кредитные документы