Покупка квартиры в рассрочку без банка: плюсы и риски для покупателя

Хотите купить квартиру, но нет полной суммы? Первое, что приходит в голову — идти в банк. Но мало кто знает, что можно договориться напрямую с собственником и оформить рассрочку. Это, по сути, та же ипотека, но без участия банка. В статье разбираем, как это работает, какие есть риски и как правильно оформить сделку.

Что такое ипотека между частными лицами

Ипотека — это когда одна сторона передаёт другой квартиру в залог в качестве гарантии, что долг будет выплачен. Если должник не платит — теряет недвижимость.

Ипотечное кредитование отличается тем, что в сделке участвует банк, который даёт деньги. А ипотека между частниками — это когда продавец и покупатель договариваются сами.

При покупке квартиры на вторичном рынке можно заключить договор напрямую с собственником. Покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму выплачивает частями в течение нескольких лет. Без переплаты процентов — или с небольшой доплатой, но куда меньше банковских ставок.

Закон это не запрещает, даже несмотря на отсутствие банка в сделке.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами

У вторичного рынка свои проблемы. Чем больше у квартиры было хозяев, тем выше риск юридических сложностей. Многие продавцы сталкиваются с тем, что их старую квартиру сложно продать — она в плохом состоянии, в старом доме или с проблемами с документами.

Рассрочка может помочь обеим сторонам:

• продавец быстрее продаёт труднореализуемую недвижимость;

• покупатель получает жильё на выгодных условиях.

При частных сделках не нужно подтверждать доход, не важна кредитная история, не нужны созаёмщики и поручители. Продавец, конечно, может попросить такие гарантии, но вряд ли будет этим заморачиваться.

Также при обычной ипотеке деньги целевые — их можно потратить только на квартиру. При частной сделке продавец получает деньги и может тратить их как хочет, без отчётов.

Как оформляются сделки с рассрочкой

Особых отличий от обычной ипотеки нет. Стороны подают заявление в Росреестр, и учреждение регистрирует сделку.

Разница в договоре:

• вносятся дополнительные пункты о помесячной оплате;

• стороны соглашаются, что на время выплат покупатель не может продавать, дарить или завещать квартиру — это обременение.

Реклама МФК «Юпитер 6»

Займ(Деньга)

сумма:

До 15 000 руб.

ставка:

Бесплатно

срок:

До 21 дня

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Как правильно составить договор

Договор купли-продажи стандартный, но раздел об оплате нужно прописать максимально подробно. Чтобы сделка имела юридическую силу и обе стороны были защищены, укажите:

• полную стоимость квартиры;

• размер первоначального взноса — в деньгах и процентах;

• количество и размер ежемесячных платежей;

• дату и порядок оплаты;

• срок полного погашения;

• штрафы за нарушение условий;

• причины, по которым договор можно расторгнуть;

• что квартира находится в залоге до полной выплаты.

Какие есть риски

Риски такие же, как и при любых других сделках на вторичном рынке: юридические проблемы с правом собственности, незаконная перепланировка.

Главное отличие — отсутствие страховки, которую обычно даёт банк. Если покупатель потеряет трудоспособность и не сможет платить, решать проблему будет сложнее. Поэтому лучше оформлять рассрочку на небольшие сроки — 2–3 года максимум.

Риски для продавца

Главный риск — покупатель перестанет платить. Но продавец не потеряет квартиру. При регистрации в Росреестре на квартиру накладывается обременение — покупатель не может распоряжаться ей до полной выплаты.

Если платёж прекращается, продавец идёт в суд. Суд чаще всего возвращает квартиру продавцу, а деньги — покупателю. Конечно, отдавать деньги обратно неприятно, но квартира остаётся у продавца.

Риски для покупателя

Главный риск — продавец не снимает обременение после полной оплаты. Бывает, что недобросовестные владельцы затягивают процесс или вовсе отказываются. Тогда покупатель остаётся без квартиры.

Выход — суд. При себе нужно иметь документальное подтверждение всех платежей. Лучше каждую передачу денег заверять у нотариуса с подписями обеих сторон. Расписки станут неоспоримым доказательством в суде. Этот момент тоже стоит прописать в договоре.

Что в итоге

Ипотека между физическими лицами — малоизвестный, но эффективный способ купить квартиру. Он помогает и продавцу, и покупателю. Но сопряжён с рисками — как и любая сделка на вторичном рынке.

Главное — грамотно составленный договор. Чем подробнее в нём прописаны все условия, тем меньше шансов, что что-то пойдёт не так.