Реконструкция частного дома: документы, сроки, разрешение

Представьте: живёте себе в загородном доме, решаете сделать косметический ремонт. Ну, двери поменять, ванную освежить, коммуникации обновить. А потом думаете: а почему бы гараж не утеплить, окно там прорезать и сделать из него ещё одну комнату?

С первыми двумя пунктами всё просто — это ремонт, пусть даже капитальный. А вот превращение гаража в жилое помещение — это уже реконструкция. И тут без бюрократии не обойтись. Разбираемся, что делать, чтобы не нарушить закон, и как быть, если уже всё переделали без спроса.

Чем реконструкция отличается от капремонта

Реконструкция — это когда меняются основные параметры дома: высота, этажность, площадь, объём. Сюда относятся надстройки, перестройки, расширения и полная замена несущих конструкций. Всё это прописано в Градостроительном кодексе.

Если вы просто обновили отделку, поменяли полы, двери и трубы — это капитальный ремонт. Дом остался прежним, просто стал красивее и удобнее.

А вот если надстроили этаж, превратили гараж в комнату или пристроили веранду — теперь ваш дом не совпадает с техпланом. Это уже реконструкция. И на неё нужно разрешение от местной администрации. Без него ваши действия признают самовольными.

Важный момент: перепланировка — это не реконструкция. Когда вы внутри переносите перегородки или делаете дополнительный санузел, само здание не меняется. С 2019 года для частного дома получать разрешение на перепланировку не нужно — в Жилищном кодексе осталась только процедура для квартир.

Но есть нюанс. Если техплан составлен до 2020 года, а потом была перепланировка, при новых замерах может оказаться, что площадь не совпадает. Это из-за того, что методика подсчёта поменялась. Специалисты советуют сделать новый техплан, чтобы потом не было проблем при продаже.

Как оформить реконструкцию: пошаговая инструкция

Шаг 1. Собираем документы

В местную администрацию надо подать пакет бумаг. Стандартный список выглядит так, но в разных регионах могут попросить что-то ещё:

• заполненное уведомление по форме из приказа Минстроя;

• заявление в свободной форме;

• паспорт собственника;

• план реконструкции с пояснениями;

• проект работ;

• действующий техплан дома;

• документы на право собственности на дом и участок;

• если есть долевые собственники — их письменное согласие.

Проект в администрации могут и не попросить, особенно если дом в деревне и вы делаете всё сами. Но если потребуют — можно заказать в проектном бюро или в отделе администрации. Второй вариант дешевле, и там знают все местные требования.

Шаг 2. Получаем разрешение

С 1 марта 2019 года процедура стала уведомительной. До начала работ вы отправляете в администрацию уведомление о планируемой реконструкции с приложением всех документов.

Подать можно:

• лично в отдел архитектуры;

• через МФЦ;

• почтой;

• через Госуслуги (нужна подтверждённая учётка и электронная подпись).

Госпошлину платить не надо.

Чиновники проверяют документы 7 рабочих дней. Если реконструкция в историческом поселении — срок может быть дольше. Потом приходит ответ: соответствует или не соответствует.

Если ответ положительный — можно начинать. Уведомление действует 10 лет, и даже если дом продадут, оно не аннулируется.

Если в срок ответа нет — считается, что разрешение автоматически получено.

Если ответ отрицательный — исправляете замечания и подаёте снова. Не согласны? Тогда в суд.

Не забывайте про ограничения: высота дома — до 20 метров и не больше 3 этажей. Площадь не ограничена, но если больше 500 квадратов — понадобится проект, экспертиза и разрешение на ввод.

Реклама МКК «УН-Финанс»

Займ на банковскую карту(Умные наличные)

сумма:

До 30 000 руб.

ставка:

От 0.80%

срок:

До 30 дней

решение:

От 5 минут

Подать заявку

Смотреть все займы

Шаг 3. Проводим работы и регистрируем изменения

Всё делаете строго по согласованному плану. В течение месяца после окончания подаёте уведомление о завершении и новый техплан от кадастрового инженера. Стоимость такой работы — около 10–12 тысяч рублей по стране.

1. Ещё прикладываете квитанцию об оплате госпошлины — 350 рублей за регистрацию изменений.

2. Администрация может запросить дополнительные бумаги: разрешение на реконструкцию, акт приёмки работ, схему расположения дома на участке.

3. Срок рассмотрения — 7 рабочих дней. Если всё хорошо, администрация сама отправляет документы в Росреестр, и дом ставят на кадастровый учёт.

4. Проверьте через пару недель, появились ли изменения в ЕГРН. Можно заказать выписку бесплатно через Госуслуги.

Реконструкция дома за счёт материнского капитала

Материнский капитал можно потратить на реконструкцию. Но есть три обязательных условия:

1. После реконструкции площадь должна увеличиться минимум на учётную норму на человека в вашем регионе. То есть жилищные условия семьи должны реально улучшиться. Заменить крышу или трубы за счёт маткапитала не получится.

2. Дом и участок оформлены на владельца сертификата или его супруга. Если дом принадлежит бабушке — маткапитал не дадут.

3. Ребёнку, на которого получен сертификат, должно быть не меньше трёх лет на момент подачи заявления.

4. Реконструкцию можно делать самим, нанять бригаду или строительную компанию. Если нанимаете официально — СФР перечислит деньги на счёт подрядчика.

5. Если делаете сами — средства придут двумя частями: половина сразу, вторая — после завершения работ, но не раньше чем через полгода. Во второй раз нужно приложить акт освидетельствования, что работы сделаны и площадь увеличилась.

6. Если уже провели реконструкцию, а ребёнку ещё нет трёх лет, можно получить компенсацию после того, как возраст наступит. Деньги переведут сразу все, а не по частям.

7. После улучшения жилья за счёт маткапитала обязательно выделить доли всем членам семьи.

Что будет, если сделать реконструкцию без разрешения

Если начали перестройку без уведомления или без согласия всех собственников — администрация может обратиться в суд и признать ваш дом самостроем.

Последствия:

• суд может обязать вернуть всё как было или даже снести;

• штраф от 2 до 5 тысяч рублей, и могут выписать не раз, пока стройка идёт.

Как узаконить уже сделанную реконструкцию

Если перестройка уже есть, её можно легализовать через суд. Практика показывает, что суд может признать нарушение незначительным и разрешить оставить дом в новом виде.

Для этого нужно доказать:

• серьёзных нарушений стройнорм не было;

• жизни и здоровью жильцов и соседей ничего не угрожает;

• права других людей не нарушены.

Суд может назначить строительно-техническую экспертизу. Если решение положительное — это основание для постановки на кадастровый учёт.

Дачная амнистия: упрощённый порядок

Дачная амнистия действует с 2006 года и позволяет в упрощённом порядке регистрировать недвижимость. С 2022 года под неё подпадают не только садовые дома, но и дома на землях ИЖС и для личного подсобного хозяйства.

Если дом построен на таком участке до 1 марта 2018 года, можно узаконить его по упрощённой схеме. Нужны правоустанавливающий документ на землю, техплан и, если есть, договоры на подключение к коммуникациям.

Если ваш дом подходит под условия амнистии и вы раньше не пользовались этой процедурой — можно узаконить реконструкцию без лишней головной боли.

Главный вывод: с 2019 года процедура реконструкции стала проще, но всё равно требует соблюдения правил. Лучше сделать всё по закону сразу, чем потом разбираться со штрафами и судами.