Содержание:
Про ипотеку слышали многие. А вот об особенностях данного вида кредитования знают единицы. Однако в них лучше разобраться до того, как брать ипотеку. В противном случае человек может попасть в очень неловкую ситуацию.
Что такое ипотека
Кредит при котором залогом выступает недвижимое имущество называется ипотека. Это разновидность целевого займа. Его дают на покупку жилья. Но при этом недвижимость на протяжении всего времени, пока гражданин не погасит долг, остается в залоге у банка. Т.е. в случае значительных просрочек платежа кредитная организация имеет право взять квартиру в качестве средства для погашения задолженности.
Обратите внимание! Если разбираться в терминах, выяснится, что понятие «ипотечный кредит» и «ипотека» - это не одно и тоже. Разница между ними небольшая, но она есть. Ипотека – это одна из разновидностей залога, когда в качестве гаранта выплаты денежных средств берется объект недвижимости. «Ипотечный кредит» - это непосредственно сам заем на покупку жилья. Нередко эти два термина используются как синонимы. Это практикуется даже в юридических кругах.
Объект недвижимости находится в залоге у банка до тех пор, пока гражданин полностью не выплатит взятые у кредитной организации денежные средства. При этом о любых юридических действиях с квартирой, он обязан сообщать заимодателю.
История ипотеки
Кредиты, похожие на современную ипотеку, появились еще в Древней Греции. Произошло это еще до нашей эры. Тогда кредиты брали у ростовщиков. И также как и в современном мире, гарантом возвращения денег выступал объект недвижимости.
В России датой «рождения» ипотеки считается 1754 г. Именно тогда были учреждены дворянские банки, которые могли выдавать определенные ссуды под залог поместий. Причем срок кредитования варьировался от 15 до 33 лет.
Однако само понятие «ипотека» было узаконено в России лишь в 1997 году (до этого кредиты, похожие по условиям на современное ипотечное кредитование, имели другие наименования). С тех пор она и существует на территории РФ в привычном для большинства граждан виде.
Особенности ипотеки как вида кредитования
Главная особенность ипотеки – большие сроки и суммы. Потребительский кредит выдается в основном не более чем на 5 лет. Его сумма редко превышает 1 млн. рублей.
С ипотекой все иначе. При разработке такого вида кредитования банки понимали, что выплатить крупную сумму (какая и нужна на покупку средней квартиры) большинство граждан просто не смогут. Да и одного миллиона на эти цели также будет недостаточно. Поэтому было решено увеличить срок возвращения займа (20-30 лет) и максимально возможную сумму (5-10 млн. рублей).
Но любой заем – это потенциальный риск для банка. Особенно если речь идет о таких крупных суммах и долгих сроках. Поэтому банку требуются гарантии. А ничто так не подходит на эту роль, как квартира, в которой живет человек. Ведь никому не хочется остаться без крыши над головой. Поэтому кредитные организации и ввели обязательный залог в виде объекта недвижимости.
Обратите внимание! Запрет на совершение юридических операций с ипотечной квартирой без согласия банка минимизирует риск мошенничества со стороны клиента. Ведь без согласия финансовой организации гражданин не имеет право даже провести перепланировку. Соответственно, риск подделки документов и других махинаций снижается в несколько раз.
Как работает ипотека
Здесь все просто. Клиент направляет банку заявление с просьбой выдать ему крупную денежную сумму на покупку квартиры. Перед тем, как согласиться, заимодатель отправляет на объект своих оценщиков. Их главная задача – выяснить реальную стоимость помещения.
После этого гражданину выдается кредит, который он обязуется вернуть в строго установленные сроки. Любые просрочки чреваты штрафными санкциями. Если же заемщик просто отказывается возвращать долг, то квартира или дом, на которые он брал деньги, переходят в собственность банка.
Суть ипотечных кредитов
Ипотечный кредит – это типичная сделка, при которой обе стороны имеют выгоду. В этом их основная суть. Банк получает постоянного клиента и источник дополнительного дохода в виде процентов и ежемесячных платежей. Заемщику же передается крупная денежная сумма на покупку жилья, которую он вряд ли сумел бы накопить самостоятельно.
Классификация ипотечных кредитов
Ипотечное кредитование – это достаточно общее понятие. Такой заем можно разделить на несколько отдельных видов:
- Приобретаемый объект недвижимости. Т.е. для чего именно берется ипотека (на коммерческие или жилые помещения, на частные дома или квартиры и пр.).
- По целям (объект для сезонного или постоянного проживания).
- По виду кредитора (они бывают банковскими и небанковскими).
- По виду заемщика (владелец и застройщик).
- По способу рефинансирования (здесь все зависит от особенностей самого банка).
В ипотечном кредитовании может присутствовать или отсутствовать возможность досрочного погашения долга. Также ипотека может быть стандартной и социальной.
Стандартные программы
Это ипотека, которая выдается на общих условиях. Здесь гражданину не предоставляется никаких льгот. Для него просто устанавливаются сроки погашения займа и размер ежемесячного платежа. Они не меняются до самого погашения кредита.
Социальные программы
Ими могут воспользоваться различные слои населения, которые являются приоритетными для государства. В данном случае жилищный кредит это не стандартный заем, а выдача денежных средств на льготных условиях.
На такую ипотеку могут рассчитывать молодые семьи, учителя, врачи военные и пр. Условия для подобных категорий населения у каждого банка свои. Но их объединяет одно – стремление облегчить кредитное бремя для заемщика.
Нестандартная ипотека
К такой разновидности можно отнести различные программы, предназначенные для развития определенных регионов страны. Например, с 2019 года в ДФО действует так называемая Дальневосточная ипотека. По общим условиям она не отличается от остальных видов жилищного кредитования. Однако ставка по ней составляет всего 2%, а некоторые банки даже занижают эти показатели (к примеру, у Сбера ставка составляет 1,5%). К той же категории относится и Сельская ипотека.
Факторы, от которых зависит сумма кредита
- Возраст. Ипотека официально предназначена для граждан, в возрасте от 18 до 60 лет. Однако наибольшая сумма кредита будет выдана только людям от 27 до 50 лет, т.к. это наиболее трудоспособная категория населения.
- Место работы. Большие суммы выдаются либо работникам государственных учреждений, либо представителям перспективных профессий (например, программистам).
- Стаж. Лучше, если на момент получения ипотеки официальный стаж работы на одном месте будет составлять не менее 3 лет.
- Доход. У многих банков есть правило – сумма ежемесячного платежа не должна превышать половину от общего дохода гражданина.
- Активы. В приоритете те граждане, у которых есть ценное имущество (вторая квартира, машина, ценные бумаги и пр.).
Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку
- паспорт;
- СНИЛС;
- ИНН;
- водительские права;
- загранпаспорт;
- заверенная копия трудовой книжки;
- выписка о состоянии индивидуального лицевого счета из Социального фонда России (СФР);
- справка 2-НДФЛ;
- декларация за последний отчетный период для ИП, справка о доходе самозанятого из ФНС или другие документы, подтверждающие доход (зависит от требований банка).
Преимущества и недостатки
Достоинства:
- быстро;
- надежно;
- популярно;
- позволяет сразу получить большую сумму;
- доступна почти в каждом банке.
Недостатки:
- большие проценты;
- большой пакет документов;
- необходимость получать у банка разрешение на проведение юридических операций.
Важно! Чем меньше срок ипотеки, тем меньше процентов по ней выплачивает заемщик.
Нужен ли первоначальный взнос
Да, он необходим. Размер устанавливается конкретным банком. Однако в среднем он составляет от 15 до 20% от общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку
Практически любую. Однако приоритет отдается новостройкам, т.к. данный вид недвижимости дольше сохраняет свою высокую стоимость на жилищном рынке.
Что делать сначала: искать жилье или подавать заявку
Лучше сначала отыскать жилье. Так человек будет знать, какая именно сумма ему нужна для его приобретения.
Важно! Утверждение актуально для постоянных клиентов банка. Если человек впервые хочет воспользоваться услугой кредитования, ему, наоборот, лучше сначала обратиться в финансовую организацию, а уже потом искать жилье. Так гражданин будет знать, какую именно сумму банк готов предоставить ему в долг.
Как подать заявку на ипотеку
Во многих банках подать заявку можно в режиме онлайн, через официальный сайт или мобильное приложение. Если этот способ по той или иной причине недоступен, то необходимо лично посетить отделение банка с заранее подготовленным пакетом документов.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Достоинства:
- Возможность купить даже дорогую квартиру. Это основное достоинство ипотеки. Квартиры редко стоят меньше нескольких миллионов рублей. Для того чтобы совершить такую покупку, человек со средней зарплатой должен копить много лет. Естественно, если гражданин создает собственную семью и съезжает от родителей, такой вариант ему не подходит. Поэтому для многих молодых семей ипотека – это единственный шанс получить свое собственное жилье в короткий срок.
- Низкая ставка. Действительно, если сравнивать ипотеку с другими видами кредитования, то ставка у нее в разы ниже. Но это достоинство очень спорное. Если человек берет потребительский кредит, он выплачивает его не более 5-10 лет. А максимальный срок ипотеки составляет 30 лет. Переплата за этот период может превысить тот же показатель потребительского кредита в несколько раз.
- Возможность получения субсидии. Ипотека требует большого первого взноса. Но такие деньги есть далеко не у всех граждан. Поэтому государство идет навстречу своим жителям. Здесь предусмотрены различные программы помощи. Например, государство из бюджетных денег дает средства на первоначальный взнос или компенсирует накапливаемые проценты. Большинство таких программ ориентированы в первую очередь на молодые семьи с детьми, а также на представителей различных важных для общества профессий (учителя, военные, врачи и пр.).
- Заморозка цены. После оформления ипотеки цена на недвижимость как бы замораживается. Т.е. даже если через несколько лет стоимость квартиры увеличится в несколько раз, сумма долга перед банком не поменяется. Здесь также не следует забывать и об инфляции. Ведь деньги постепенно обесцениваются, а зарплаты индексируются. Т.е. если на момент взятия займа человеку приходилось отдавать на ипотеку половину своего заработка, то уже через 10 лет затраты будут составлять не более четверти, при тех же условиях труда. Этим ипотека выгодно отличается от всех остальных видов кредитования.
- Возможность возврата части денег. В России практикуются различные налоговые вычеты и другие программы, которые позволяют возвратить часть денег больших покупок. Кроме того, если человек через несколько лет уплачивания долга поймет, что он не справляется с финансовой нагрузкой, он может с согласия банка продать квартиру. При этом кредитная организация с этой сделки возьмет только оставшуюся часть долга, а весь остальной «навар», пойдет в карман владельца недвижимости. Этим ипотека выгодно отличается от стандартного съема жилья. Ведь уплаченные в качестве арендной платы деньги, вернуть невозможно.
- Свобода действий. По-сути ипотечная квартира принадлежит самому гражданину. Т.е. он может не спрашивать ни у кого, в каком стиле ему делать ремонт или какую технику, а также мебель закупать для помещения. Наличие домашних животных, растений, детей, никто это не контролирует. А вот в съемной квартире человек постоянно должен согласовывать такие действия со своими арендодателями. Любое нарушение введенных ими правил может привести к выселению.
- Гарантии. Со съемной квартиры можно легко «вылететь» просто за то, что кто-то из домочадцев не понравится хозяину. В ипотечном жилье в этом плане действуют хоть какие-то гарантии. Банку выгодно, чтобы владелец жил в помещении до окончания срока кредитования. Ведь так кредитная организация получает доход на постоянной основе. Поэтому даже в случае задержек по платежам банки не выселяют людей, а предлагают им различные варианты решения проблемы.
Недостатки:
- Отсутствие мобильности. С ипотечной квартирой сложно совершать юридические операции. Т.е. если гражданин решит переехать в другой город, продать объект недвижимости сразу же не удастся. Потребуются многочисленные разрешения и согласования с банком.
- Риски. Срок ипотечного кредитования исчисляется несколькими десятками лет. Ежемесячные платежи не такие уж и маленькие. А ведь никто не гарантирует, что через 10, 15 или 20 лет человек не попадет под сокращение на работе.
- Огромная переплата. В среднем под конец срока ипотеки общая сумма процентов по кредиту вполне позволяет купить еще одну квартиру.
Обратите внимание! Еще одно обстоятельство, которое может оттолкнуть от ипотеки – необходимость первоначального взноса и страховки. Причем их сумма может оказаться непосильной для среднестатистического гражданина (в среднем 15% от общей стоимости помещения, а это сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей).
Если человек понимает, что он может накопить на квартиру за несколько лет, лучше не связываться с ипотекой. Однако если доходы гражданина не столь велики, ипотека, это зачастую единственный способ обзавестись своим жильем.
