Содержание:
Ипотека – это кредит, рассчитанный иногда на несколько десятков лет. Конечно, получение квартиры подобным способом – событие радостное, особенно для молодой семьи. Но вместе с этим заёмщик попадает в определённую финансовую зависимость на долгие годы. Понятно, что в таких случаях хочется выбрать график платежей, который больше подходит, тем более, что такая возможность есть. Сегодня будут рассмотрены особенности, а также плюсы и минусы дифференцированного платежа.
Дифференцированный платеж по ипотеке — что это такое
Когда речь идёт о длительных кредитах (и это не только ипотека), большое значение имеет платёж, который будет производиться клиентом несколько лет. Есть вариант, когда заёмщик ежемесячно выплачивает одинаковые суммы кредита, которые рассчитываются на весь кредитный срок. В эти равные доли входит основной заём (он называется тело кредита) и начисленные проценты. Такой вариант называется ануитетным платежом, и он удобен в случаях, когда доход у клиента не очень велик, но стабилен и неизменен в течение многих лет.
Дифференцированный платёж выплачивается и рассчитывается по несколько иной схеме. Здесь равными долями выплачивается только тело кредита. А проценты постепенно с каждым месяцем уменьшаются, потому что начисляются только на остаток суммы. Остаток этот с каждым месяцем становится меньше, - соответственно, меньше и проценты, и ежемесячный платёж.
В этом случае первый платёж – самый большой, а последний – самый маленький за весь период уплаты долга.
Преимущества и недостатки для заёмщика
Каждый способ платежа имеет свои преимущества и недостатки. У дифференцированного плюсы хорошо заметны:
- переплата по кредиту получается ниже, потому что проценты начисляются с понижением и только на остаток невозвращённой ещё суммы, это особенно ощущается при досрочном погашении;
- долговая нагрузка постепенно снижается, причём, процесс этот происходит ежемесячно;
- сам кредитный долг выплачивается быстрее.
Но нельзя забывать и о минусах. Например, в первые месяцы выплат финансовая нагрузка будет повышенной, не каждый клиент к этому готов даже морально. Да и большую сумму сразу сможет внести не каждый заёмщик. Обычно к дифференцированному кредиту готовятся заранее, имея так называемую финансовую подушку.
Но при этих не очень значимых минусах дифференцированный платёж – достаточно выгодная схема погашения ипотечного долга. Именно при длительном кредитовании переплата будет заметно меньше.
Допустим, вы берёте кредит размером в 2 млн. Ситуация распространённая, даже в крупных городах за такую сумму по ипотеке можно приобрести однокомнатную квартиру. Срок кредита определяется в 15 лет, - он считается средним. При десятилетней ипотеке придётся каждый месяц расставаться со значительной частью дохода, а срок 20 лет предусматривает слишком уж большую переплату.
Процент кредитования – 12 %. Тоже типичная ситуация. Несложные подсчёты показывают, что при ануитетном кредитовании заёмщик переплатит 2 320 605 рублей. А при дифференцированных платежах этот размер составит 1 810 000 рублей. Согласитесь, полмиллиона разницы – это всё-таки существенно. Это при том, что брали-то вы кредит в 2 млн.
Практика показывает, что людям с невысоким уровнем дохода лучше выбирать ануитетный вариант. Платежи регулярные, без скачков. Их всегда можно спланировать. Да, переплата по кредиту будет выше. Но зато она будет равномерно распределена по всему сроку кредита.
ВАЖНО! Дифференцированный кредит особенно подходит бизнесменам, людям, чей доход – не постоянная зарплата, а результат затраченного труда, энергии, удачного ведения дела.
При планировании досрочного погашения кредита такой вариант тоже подойдёт наверняка. Некоторые заёмщики этим активно пользуются.
Почему банки неохотно предлагают дифференцированное кредитование
Некоторые банки не только не предлагают потенциальным клиентам дифференцированное кредитование, они его просто исключают. Например, полностью отказался от такого варианта платежей Сбербанк. И это его законное право. Потому что условия кредитования предлагает финансовая организация, а заёмщик вправе выбрать тот банк, в котором эти условия ему подходят больше.
Дифференцированный кредит многие банки отвергают по следующим причинам:
- он сложно рассчитывается, поэтому и контроль за выплатами сложнее;
- при каждом платеже заёмщик платит всё меньше процентов, а проценты – это заработок финансовой организации;
- при досрочном погашении такого кредита банк вообще много проигрывает.
Вариант раздельных платежей часто применяется для поощрения постоянных клиентов. Банк готов понести опосредованные убытки в виде уменьшенных процентов, будучи уверенным, что этот заёмщик обратится за кредитом сюда ещё не один раз.
Как рассчитать дифференцированный платеж, примеры
В большинстве случаев сумма платежа рассчитывается сотрудниками банка, предлагаются разные варианты. Но график платежей можно составить и самостоятельно. В Интернете можно найти специальный калькулятор. Есть формула расчёта, при определённой усидчивости ей тоже можно воспользоваться.
Для начала берётся общая сумма кредита и делится на срок кредитования. Подобным образом определяется базовый размер всего платежа. После этого каждый месяц к базовому размеру прибавляются проценты. При этом остаток долга на каждый месяц умножается на процентную ставку и делится на 12. Берём ситуацию, когда ипотеку взяли, кажем, на 10 лет (так удобнее рассчитывать). Размер кредита – 6 млн руб со ставкой 10%.
Нетрудно определить, что при ауитетном платеже каждый месяц заёмщику придётся расставаться с суммой 79, 29 тыс руб. Переплата при этом выльется в 3,5 млн руб. Ежемесячный платёж при дифференцированном платеже в таком же случае за десятилетний срок кредитования уменьшится со 100 тыс до приблизительно 50 тыс. Переплатить придётся меньше – 3 млн руб.
График погашения кредита
В целом формула расчёта дифференцированного платежа выглядит так:
П=Д+Пр
- П – размер всего платежа;
- Д – величина кредитного долга;
- Пр – проценты.
Исходя из этих данных, рассчитывается график платежей. Ежемесячные платежи кредитного долга рассчитываются просто: он делится на количество месяцев кредита и является числом неизменным. А вот процентный долг в каждом месяце рассчитывается следующим образом:
Пр = (О*Ст*Др) / Дг
- О – остаток задолженности на данный момент;
- Ст – процентная ставка:
- Др – количество дней, входящих в расчётный период;
- Дг - количество дней в текущем году.
ВАЖНО! График дифференцированных платежей нельзя составить произвольно. Он напрямую зависит от процентной ставки и срока предоставляемого кредита.
Но можно выбрать удобный вариант погашения. Для этого можно рассчитать график платежей при разном сроке кредитования. Обычно банк предоставляет такую возможность, если предоставляет дифференцированный кредит вообще.
Можно ли позже сменить выбранный вид платежа
Сейчас банки на это не идут. В крайнем случае, в некоторых финансовых организациях можно перейти с дифференцированного платежа на ануитетный. Но вообще-то, такой переход где-нибудь в середине срока кредитования не имеет смысла. Самая большая часть процентов уже выплачена, дальше кредитная нагрузка будет только уменьшаться.
В заключение нужно отметить, что с заключением ипотечного кредитного договора и выбором платежа спешить не стоит. Рекомендуется внимательно и тщательно изучить несколько предложений разных банков. Ипотека – решение не на один год. Отнестись к нему нужно с учётом даже мельчайших нюансов.
